Офисы компании

← Все публикации

«Купи квартиру без нотариусов» — Комментарии Татьяны Терещенко для «Балтинфо»

Госдума отказалась от задуманной Дмитрием Медведевым глобальной реформы Гражданского кодекса РФ. В первую очередь это решение затронет сделки с недвижимостью, которые можно будет оформлять без нотариуса. Только петербуржцы смогут ежегодно экономить на таких услугах около 2,5–3 млрд рублей.

За честные сделки

Реформа гражданского права (цивилистики) была основной идеей уже бывшего президента России. В мае парламентарии одобрили 800-страничный проект закона, который планировалось ввести в действие уже с 1 сентября. Но десятки тысяч замечаний от различных общественных, предпринимательских и иных профессиональных организаций вынудили отложить быстрое принятие фактически новой «экономической конституции России».

По словам главы профильного комитета Госдумы Павла Крашенинникова, документ решено разделить на пять законопроектов и принимать последовательно. Поэтому ко второму чтению была подготовлена «усеченная» версия законопроекта: всего 21 страница — поправки только в первые три с половиной из почти восьмидесяти глав Гражданского кодекса РФ. Именно ее 18 декабря и одобрили парламентарии.

В первую очередь новый закон защитит участников рынка недвижимости, в том числе продавцов, покупателей, а в некоторых случаях — даже арендаторов жилья (квартир, комнат, домов, участков и пр.). Законодатели отказались от заложенной в первоначальный проект идеи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым и иным подлежащим государственной регистрации имуществом.

Такой механизм, по замыслу самих нотариусов, должен был гарантировать безопасность собственникам жилья и надежность его приобретателям. Ведь частнопрактикующий служитель юстиции обязан будет внимательно изучить все документы и обстоятельства сделки, разъяснить сторонам их права, а также помочь им зарегистрировать договор в Росреестре (управление которого исторически именуется в Петербурге ГБР).

«Такие сделки нужно квалифицированно сопровождать, — убеждена президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова. — Исторически все страны континентальной Европы видят решение этих проблем путем нотариального удостоверения». В подтверждение приводился опыт Франции, в которой, мол, «стариков за квартиры не убивают» и т. д. При этом стоимость оформления документов у нотариусов (не более процента), по их мнению, несоизмеримо ниже комиссий, которые берут риэлторы (якобы до десяти процентов). Служителей юстиции активно поддерживал основной куратор «цивилистической реформы» — бывший председатель Высшего арбитражного суда РФ, советник президента России Вениамин Яковлев.

Первым против введения такой навязанной «помощи» выступило бизнес-сообщество (Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП), Торгово-промышленная палата, «ОПОРА России» и т. д.). Ведь услуги нотариусов по оформлению сделки между компаниями (например — по продаже торгово-развлекательного комплекса, завода) обойдутся сторонам даже не в десятки тысяч, а в миллионы рублей. В итоге еще летом профильный комитет Госдумы согласился исключить из-под «опеки» нотариусов сделки исключительно между юридическими лицами.

Согласно же законопроекта, принятому во втором чтении 18 декабря, нотариальная форма является обязательной только в случаях, предусмотренных законом (его пока нет и не предвидится). В то же время вводится специальный льготный механизм: нотариус может самостоятельно передавать документы в регистрирующий орган (ГБР), что избавляет участников сделки от обязанности личной явки, в том числе стояния в очередях.

Свободный рынок

Само нотариальное сообщество расценивает отказ от долгожданной поправки как «два шага назад». И надеется, что парламентарии все же «одумаются». «По большому счету, современный законодатель утратил вкус к смелым и системным решениям, основанным на глубоком знании предмета, а не на информационном шуме и распространяемых таким образом заблуждениях, — заявила РАПСИ Мария Сазонова. — Кстати, одно из них — об алчущем чужой копейки нотариальном лобби, которое если и существует, то только в воспаленном воображении отдельных «экспертов» и иже с ними. Нотариусы — это люди государства, действующие от его имени в интересах процветания, спокойствия и стабильности всех и каждого, а не только самых ловких и изворотливых. Мы уравниваем шансы на успех всех. И это кому-то сильно не нравится».

Однако и юридическое, и профессиональное сообщество не разделяет ее мнение. Опрошенные журналистом «БалтИнфо» трезвомыслящие и вполне квалифицированные эксперты единогласно поддерживают идею отказа от обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. 

«Указанное предложение изначально вызвало острые дискуссии и обоснованные сомнения в реальном обеспечении защиты добросовестных лиц, — констатирует Татьяна Терещенко из адвокатского бюро «Прайм Эдвайс Санкт-Петербург». — Введение повсеместного нотариального удостоверения сделок необходимостью повлекло бы возникновение дополнительных денежных и временных затрат у участников гражданского оборота (например, из-за необходимости получения «свежих» выписок из ЕГРЮЛ), а также распространение ситуаций, при которых нотариусы смогли бы отказывать в оформлении сложных сделок в связи с невозможностью их точной оценки на предмет соответствия законодательству. Кроме того, в настоящее время отсутствуют экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса».

Юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова также сомневается в целесообразности участия нотариуса в сделках с недвижимостью: «Основным риском в таких сделках является возможность последующего оспаривания прав на нее третьими лицами. Спасти от этого может проверка «юридической чистоты» объекта недвижимости, чего нотариус не делает, как не проверяет он и подлинность документов».

Члена совета Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области Александра Гиновкера удивляет попытка нотариусов сравнивать собственные тарифы с комиссией риэлторов: «Никто никого не подменяет — нотариусы выполняют государственные функции, риэлторы — это специалисты по продажам. Или нотариусы хотят заняться продажами? Средняя комиссия агентств недвижимости сегодня составляет около четырех процентов, но разделить маркетинговую и юридическую составляющую сложно. Тогда как клиент не лишен права нанять адвоката, юриста или обратиться к тому же нотариусу. К тому же, в отличие от почти всех иных профессий, риэлтор получает вознаграждение только за конечный результат, а не за процесс».

Объем вторичного рынка Северной столицы жилья Александр Гиновкер оценивает примерно в 60 тысяч сделок в год, при средней стоимости квартиры около 5 млн рублей. Таким образом, ежегодный оборот только в сфере жилой недвижимости и только в Петербурге составляет около 300 млрд рублей. Даже при минимальных ставках (0,75–1 процент) услуги нотариусов обойдутся горожанам примерно в 2,5–3 млрд рублей в год. То есть в среднем каждый из 386 не «алчущих чужой копейки» членов петербургского нотариального сообщества смог бы заработать на лоббируемом ими законе по 7,8 млн рублей в год.

Кредит недоверия

Татьяна Терещенко также убеждена, что существующая система нотариата не позволяет обеспечить необходимый уровень доверия общества к профессионализму частнопрактикующих служителей юстиции.

Эти выводы подтверждаются практикой: ежегодно только в Петербурге незаконными признаются десятки совершенных нотариусами действий. Нередки случаи, когда почерковедческая экспертиза подтверждает, что якобы явившийся в нотариальную контору собственник ничего не подписывал. Есть случаи, когда к нотариусам являлись даже мертвецы (сделка от имени владельца квартиры была оформлена через три месяца после его смерти). Однако профессиональное сообщество активно защищает своих членов от какой-либо ответственности за ошибки.

Так, по утверждению президента Нотариальной палаты Петербурга Надежды Романенко, в подавляющем большинстве случаев действия признаются недействительными не по вине нотариуса. «Подделка документов — это общая проблема, и решать ее необходимо на государственном уровне, а не в отдельно взятом том или ином сообществе. Специалисты подтверждают, что в большинстве случаев только специальная техника может установить факт подделки денежной купюры, паспорта или иного документа. Нотариусы не обязаны иметь в своих нотариальных конторах такую технику, не обязаны в каждом случае проводить почерковедческую экспертизу», — убеждена Надежда Романенко. 

Павел Нетупский, Балтинфо