Офисы компании

← Все публикации

«Риски невозможности использования арендованного имущества и неполучения арендной платы» — статья Татьяны Терещенко и Александра Сергеева

Cложности, связанные с надлежащим исполнением заключённых договоров аренды, с которыми столкнулись участники гражданского оборота в условиях пандемии и действующих публично-правовых ограничений, объясняют в целом повышенный практический интерес к тому, что представляет собой риск случайной невозможности использования арендованного имущества по общим правилам аренды и как он должен распределяться между сторонами.

Татьяна Терещенко, руководитель аналитического направления Адвокатского бюро «Прайм Эдвайс», в соавторстве с Александром Сергеевым в статье для журнала «Арбитражные споры» анализируют положения статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и сформировавшуюся судебную практику, в том числе пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года), и обращают внимание на важности отграничения ситуации невозможности использования арендованного имущества по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора (то есть риск в чистом виде), от ситуации невозможности использования арендованного имущества по причинам, зависящим от арендодателя (то есть отсутствие оснований для исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы).

Авторы делают вывод: в первом случае реализация риска означает, что арендатор обязан платить арендную плату, хотя и вправе просить о её снижении по общим правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во втором случае освобождение арендатора от исполнения обязанности уплачивать арендные платежи является способом возложения на арендодателя негативных последствий нарушения собственной договорной обязанности обеспечить арендатору спокойное пользование и владение арендованным имуществом (статьи 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая диспозитивный характер нормы пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о риске невозможности использования арендованного имущества и допуская возможность изменения общего правила соглашением сторон, авторы делают вывод о том, что на оценку того, должен ли арендатор платить арендную плату в случае невозможности использования арендованного имущества, будет влиять не только факт (не)надлежащего исполнения арендодателем своей обязанности обеспечить арендатору спокойное пользование и владение предметом аренды, но и существо условий конкретного договора аренды.

Ключевые слова: обязанность арендодателя обеспечить спокойное пользование и владение, риск случайной невозможности использования арендованного имущества, аренда, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Верховный суд Российской Федерации.

Подробнее